분양권 주택수 포함? 다주택자 feat. 아파트청약 / 은행 대출 / 양도소득세 / 전세자금

분양권 주택수 포함? 다주택자 feat. 아파트청약 / 은행 대출 / 양도소득세 / 전세자금

 

내가 현재 가지고 있는 분양권은 주택수에 포함이 될까요? 보통 1가구 1주택이냐, 1가구 2주택이냐, 혹은 다주택이냐에 따라서 여러 가지 조건이 달라집니다. 아파트 청약에 있어서도 그렇고, 은행에서 대출을 받을 때도 그러하며, 양도소득세 부분에 있어서도 다릅니다. 그렇다면 주택 수에 따라서 뭐가 어떻게 달라지는지 살펴보도록 하겠습니다. 또한, 이 때 내가 가진 주택 수에 가지고 있는 분양권 역시 포함이 되는지 안되는지에 대해서도 알아보겠습니다.

 

출처 헤럴드경제 / 분양권 주택수 포함? 다주택자 feat. 아파트청약 / 은행 대출 / 양도소득세 / 전세자금

 

1. 아파트 청약

 

아파트 청약을 할 때, 내가 가진 분양권은 주택수에 포함이 될까요? 네. 분양권만 가지고 있더라도 아파트 청약 신청을 할 때는 1주택자로 봅니다. 다만, 어떤 아파트의 미분양 물량에 대해서 청약을 할 때는, 내가 가진 분양권을 주택수에 포함하지 않습니다. 보통 청약시 주택을 처분하겠다는 조건을 걸고 청약 신청을 하기도 합니다. 하지만, 분양권의 경우에는 주택처분 조건으로 청약을 신청할 수 없습니다. 그냥 미처분조건으로 청약을 신청하셔야 합니다. 하나 예외 조건은, 해당 법률이 2018년 12월 11일에 변경되었는데요, 18년 12월 이전 분양권이라면 주택수에 포함되지는 않습니다. 

 

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2. 은행 대출

 

아파트를 매수하려고 할 때, 보통 은행에서 대출을 받습니다. 이 때, 주택을 가지고 있느냐, 아니냐에 따라서 대출여부가 달라집니다. 그렇다면, 은행에서 대출을 받을 때, 내가 분양권을 가지고 있다면, 그것을 1주택을 소유하고 있는 것으로 볼까요? 네. 은행 대출을 받을 때, 분양권이 하나 있다면, 주택을 가지고 있는 것으로 봅니다. 그렇다면 대출을 어떻게 받을 수 있느냐?

 

매수하려는 아파트의 위치가 중요합니다. 만약 조정지역의 아파트를 매수한다면, 주택 매수시, 기존에 가지고 있는 주택을 처분하는 조건으로 대출이 가능합니다. 내가 분양권을 가지고 있는데, 조정 지역의 아파트를 매수해야한다. 그런데 은행에서 대출도 받아야한다. 그렇다면, 그 분양권을 처분하는 조건으로 은행에서 대출이 가능하다는 말입니다. 내가 분양권이 아니라 주택을 가지고 있는데 같은 조건으로 조정 지역 아파트를 매수해야한다? 마찬가지로, 대출을 받기 위해서는 기존 주택처분 조건으로 대출이 가능합니다.

 

그렇다면 비조정지역의 아파트를 구매할 때, 은행 대출 여부는 어떻게 될까요? 비조정지역의 경우, 다주택자냐 1주택자냐 등에 상관 없이 은행 대출 실행이 가능합니다. 주택이나 분양권 처분 조건 없이 대출을 받을 수 있습니다. 그래서 일반적으로 아파트를 구매할 때 대출이 필요하기 때문에, 구매하는 아파트가 조정지역/비조정지역 이냐의 구분이 중요합니다.

 

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3. 양도소득세

 

올해 2020년까지는 가지고 있는 분양권을 주택수에 포함하지 않습니다. 비과세, 중과세를 판단하는 기준을 고려할 때 말입니다. 그러나 2021년 양도하는 물량부터는, 다주택 중과 규정을 적용할 때, 분양권 역시 주택 수에 포함이 됩니다. 

 

현재는 1주택 + 1분양권 보유일 때, 주택을 양도한다면 비과세를 적용 받습니다. 다주택자 중과세 역시 제외됩니다.

 

2021년 1월 이후에 아파트를 양도한다고 가정해 봅시다.

 

예를 들어, 내가 9억 이하 1주택 + 1분양권 을 보유하고 있다면, 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다. 그러나, 9억원 초과 1주택 + 1분양권 을 보유하고 있다면, 9억원 까지는 비과세, 초과하는 금액에 한해서는 2주택으로 보고 10% 중과세 적용이 됩니다.

 

즉, 일반주택 양도시 양도가액 9억 이하 분 양도차익은 비과세 적용을 받습니다. 그러나 양도가액 9억원 초과 분에 양도차익에 대해서는 분양권을 주택수로 인정해서 2주택자로 중과세가 된다는 말입니다.

 

4. 전세자금 대출

 

다주택자의 경우 전세자금 대출은 제한됩니다. 그러나 분양권이나 조합원 입주권, 오피스텔 등은 가지고 있는 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서, 분양권만 가지고 있다면 다른 아파트에 전세로 들어갈 때, 전세자금 대출을 받을 수 있습니다.

 

이상으로 분양권 주택수 포함 여부에 대해 살펴봤습니다. 더 많은 부동산 관련 정보가 궁금하시면 아래 링크를 참고하세요.

 

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