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부동산 보유세 : 재산세 종합부동산세 종부세 계산 방법 (1가구 2주택 다주택자 6억 9억)
우리나라는 부동산 보유세, 라고 하는 것이 있습니다. 보유세는 납세의무자가 보유하고 있는 부동산에 부과되는 조세, 세금을 말합니다. 대표적으로 오늘 설명하고자 하는 재산세, 종합부동산세 (종부세) 가 있습니다. 보유하고 있는 부동산은 보통 주택이나 토지, 빌라, 아파트 등을 의미합니다.
보유세를 납부하는 기준은 여러 가지가 있습니다. 세대당 주택 수, 주택의 공시 가격 등이 그것인데요, 보유세는 매년 6월 1일, 당일 소유자에게 1년치의 세금을 부여합니다. 만약, 5월 30일까지만 아파트를 소유하고 있었다면, 그 아파트에 대한 보유세는 낼 필요가 없습니다. 보유세의 기준이 6월 1일이기 때문입니다. 그렇다면 보유세 (재산세+종부세) 를 구체적으로 어떻게 계산할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
부동산에 관심 있는 분들이라면 다 알고 계시는 부동산114 라고 하는 사이트에서 재산세 종부세 계산 방법을 살펴보겠습니다. 부동산 114에서 제공하고 있는 서비스 정보는 100% 확실하지 않으니 참고용으로만 활용하시고 보다 자세하고 구체적이고 정확한 정보는 세무사와 상담을 받으시기 바랍니다.
다음 검색 포털을 통해 부동산 114 사이트에 접속합니다.
메인 화면 가운데 있는 메뉴들 중에서 "부동산 계산기" 를 클릭해서 해당 페이지로 이동합니다.
부동산114 사이트에서는 부동산과 관련해서 다양한 계산기 프로그램을 제공합니다. 오늘은 부동산 보유세인 재산세/종부세에 대해서만 우선 알아보려고 합니다. 위 화면에 있는 것처럼 해당 메뉴를 선택하세요.
다음으로 나오는 위 화면에서 내가 가지고 있는 주택의 정보를 입력하면 바로 부동산 보유세(종합부동산세 + 재산세)를 바로 확인하실 수 있습니다. 보유세를 알기 위해서 알고 있어야 하는 정보는 두 가지 입니다. 내가 가진 부동산의 공시가격, 조정대상지역 유무가 그것입니다.
먼저 보유주택 공시가격은 위에서 "국토교통부 공시가격 확인" 버튼을 눌러서 확인할 수 있습니다. 해당 버튼을 클릭하시면 아래와 같이 국토교통부 홈페이지로 이동하게 됩니다.
여기서 공동주택 공시가격 버튼을 누르시고 보유하고 있는 주택의 공시 가격을 확인하실 수 있습니다. 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
아파트 부동산 공시가격 확인 (국토교통부 - 보유세, 종부세, 재산세)
두번째로 알아야 하는 조정대상지역 유무는, 그 옆에 있는 물음표 버튼을 클릭하면 자세한 정보를 제공합니다.
2020년 2월 20일 기준으로 조정대상 지역은 위와 같습니다. 서울은 모두 포함이 되며, 경기도 주요 지역, 세종시가 조정대상지역에 포함이 됩니다. 만약 위 지역에 속하는 주택을 가지고 계신다면, 보유세를 계산할 때, 조정대상지역에 체크를 하셔야 정확한 종부세 및 재산세를 계산하실 수 있습니다.
예를 들어 몇 가지만 살펴보도록 하겠습니다.
먼저, 주택 하나를 가지고 있고, 해당 주택의 공시가격이 6억원이며 조정대상지역에 속한 경우의 보유세 입니다.
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총 납부세액은 1,476,000원 으로 조회가 되네요. 보유한 주택 총 가액이 9억원 이하이므로 종부세 납부대상이 아니라고 합니다. 종부세는 보유하고 있는 주택의 가격을 전부 합쳤을 때, 9억원 이상인 경우에만 납부대상입니다. 위와 같이 6억원 주택을 하나만 가지고 있는 경우에 조정지역유무는 상관이 없습니다. 왜냐하면, 조정대상지역은 다주택자, 9억원 초과 주택에 대해서만 영향을 미치기 떄문입니다.
두번째 예를 보도록 하겠습니다.
주택이 두 개가 있는데 공시가격이 하나는 6억원, 하나는 4억원이며 6억원의 아파트는 조정대상지역에 포함되는 경우입니다.
이 때, 납부해야하는 총세액은 4,331,512원 입니다. 여기에는 종합부동산세가 들어갑니다. 종부세의 경우 1주택자는 공시가격 9억원 이하, 다주택자의 경우 공시가격 6억원 이하인 경우는 과세가 제외됩니다. 위 경우, 다주택자에 주택 총 가액이 10억원이므로 종부세가 부과된 것입니다. 거기에 20%는 농어촌특별세로 또 부과됩니다. 구체적인 세율 및 계산 방법은 아래에 다시 안내드리겠습니다.
공시가격 6억, 4억인 주택 두 개를 보유하고 있으며 모두 조정대상지역에 있는 경우 보유세는 어떻게 될까요?
나머지 세금은 위와 동일하지만, 종부세만 상승합니다. 조정대상지역에 있는 경우 2주택 이상 보유자에게는 종부세가 추가로 과세되기 때문입니다.
조정대상지역에 공시 가격 10억의 주택 하나만 가지고 있다면 어떨까요?
이 때의 총 납부세액은 3,352,800원 입니다. 주택 가액이 동일하게 10억원이더라도 다주택이냐, 1주택이냐, 에 따라서 세금액이 다르다는 것을 알 수 있습니다. 이 경우, 10억원 주택이 조정대상지역이 아니더라도 보유세 세액은 동일합니다. 다주택이 아니기 때문입니다.
종부세 추가 공제 혜택은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
기본적으로 1세대 1주택인 경우 기초 공제 3억원이 인정됩니다. 따라서, 종부세 과세기준이 원래는 6억원이지만, 1세대 1주택인 경우, 9억원 초과인 경우 종부세를 내게 됩니다. 공시가격 9억의 1주택인 경우 종부세를 내지 않습니다.
이외에 1세대 1주택자가 주택을 장기보유 했을 경우 종부세액을 공제해줍니다. 비율은 위 내용을 참고하시기 바랍니다. 그렇다면 구체적인 세율은 어떻게 될까요?
먼저 재산세의 세율은 다음과 같습니다. 토지나 건축물은 제하고 대표적인 주택(아파트)의 경우만 생각하도록 하겠습니다. 재산세 과세표준은 ( 공시가격 × 60% ) 입니다.
여기 과세 표준에,
6천만원 이하 : 0.1%
6천만원 초과 - 1.5억원 이하 : 0.15% (3만원 누진공제)
1.5억원 초과 - 3억원 이하 : 0.25% (18만원 누진공제)
3억원 초과 : 0.4% (63만원 누진공제)
무슨 말인가 하면, 예를 들어 위에서 설명한 공시 가격 6억의 아파트가 있다고 해 봅시다. 이 아파트의 재산세는 다음와 같습니다.
6억원 × 60% = 3억 6천만원 입니다. 즉, 과세 표준이 3억원 초과이기 때문에 세율은 0.4%입니다. 따라서, 3억 6천 × 0.4% = 144만원 이 나옵니다. 여기에서 63만원 누진공제를 하면, 144-63=81만원이 나오게 됩니다.
간단히 말씀드리면, 6억 × 0.6 × 0.004 - 63 = 81만원 이 나오게 됩니다. 아래 내용이 공시가격 6억원이 경우의 세액입니다.
지방교육세는 재산세 × 20% 입니다. 도시계획세는 주택 공시가격 × 60% × 0.14% 입니다. 단일세율이기 때문에 쉽게 계산할 수 있습니다.
종부세는 어떻게 계산할까요? 위에서 말씀드린대로 종부세의 경우에는 주택 공시가격 합이 6억원 초과인 경우 납부 대상자입니다. (1가구 1주택의 경우에는 9억원 초과) 9.13. 대책 이후 발표된 종합부동산세 세율은 다음과 같습니다.
과세표준 기준으로, 2주택 이하인 경우 세율은
3억원 이하 : 0.5%
3억원 초과 - 6억원 이하 : 0.7% (누진공제 60만원)
6억원 초과 - 12억원 이하 : 1.0% (누진공제 240만원)
12억원 초과 - 50억원 이하 : 1.4% (누진공제 720만원)
50억원 초과 - 94억원 이하 : 2.0% (누진공제 3,720만원)
94억원 초과 : 2.7% (누진공제 1억 300만원)
입니다.
3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 기준으로 세율은
3억원 이하 : 0.6%
3억원 초과 - 6억원 이하 : 0.9% (누진공제 90만원)
6억원 초과 - 12억원 이하 : 1.3% (누진공제 330만원)
12억원 초과 - 50억원 이하 : 1.8% (누진공제 990만원)
50억원 초과 - 94억원 이하 : 2.5% (누진공제 4,430만원)
94억원 초과 : 3.2% (누진공제 1억 1,010만원)
입니다.
종부세 총납부세액은 (주택 공시가격 - 6억) × 공정시장가액 비율(90%) × 세율 - 세액공제 입니다. 다만, 1가구 1주택인 경우 6억을 기본공제 하는 것이 아니라 9억을 기본 공제한다는 점이 다릅니다. 예를 들어, 1가구 1주택에 주택 가액이 10억인 경우 종부세는 (10억 - 9억) × 0.9 × 0.005 = 45만원 이 됩니다. 그러나 2주택인 경우, (10억 - 6억) × 0.9 × 0.007 - 60만원 = 192만원 이 됩니다.
부동산 보유세 (재산세, 종합부동산세) 와 관련해서 정확하게 계산은 할 수 없더라도 대략적인 금액과 세율 산출 방법을 알고 계시면 부동산 투자하시는데 도움이 되기 때문에 꼭 참고하시기 바랍니다. 위 수치는 정책이 바뀌면 따라서 변경될 수 있습니다. 또한, 종부세 추가공제혜택이 있기 때문에 보유 기간, 실거주 기간 등에 따라서 세금이 달라질 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.
이상으로 부동산 보유세 계산 방법에 대해 살펴봤습니다. 관련해서 다른 정보가 필요하시면 아래 포스팅을 참고하세요.
국민은행 KB 부동산 시세 조회 feat. 아파트 실거래가
부동산 취득세 등록세 계산기 feat. 아파트 보유주택수 6억 9억 초과 세금 요율표
아파트 부동산 공시가격 확인 (국토교통부 - 보유세, 종부세, 재산세)
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