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6.17 부동산대책 - 조정대상지역 / 투기과열지구 / 자금조달계획서 / 주담대 / 전세자금대출 / 갭투자 방지 (김포, 파주)
경제 뉴스6.17 부동산대책 - 조정대상지역 / 투기과열지구 / 자금조달계획서 / 주담대 / 전세자금대출 / 갭투자 방지 (김포, 파주)
어제 현 정부들어 스물 한번째 부동산대책이 발표되었습니다. 매번 부동산종합대책이 발표될 때마다 부동산, 집값에 영향을 주고 있습니다. 하지만, 실제 부동산 현장은 정부가 의도했던 집값 안정화와는 다른 방향으로 흘러갔던 것을 볼 수 있는데요, 예를 들어 기존에 시행했던 조정지역, 투기 과열지구 지정 등 정책으로 인해 풍선효과가 일어나고 투자자들이 다른 지역으로 몰려 또다시 집값 상승이 일어나고.. 이런 식의 반복되는 현상이 일어났습니다.
그래서 이번 6.17 부동산대책에서도 마찬가지로 새롭게 조정대상과 투기과열지구로 지정된 지역이 있습니다만, 풍선 효과를 고려해서인지 신규 조정대상 지역으로 지정된 곳들이 굉장히 많았습니다. 다만, 풍선효과가 이번에도 없을 수는 없겠습니다. 벌써부터 김포 지역과 파주, 경기도 광주 일부 지역에는 투자자들의 관심이 몰리고 있습니다.
가장 큰 관심이 집중된 곳은 경기도 김포, 로 보입니다. 경기도 김포시에는 이미 6~7년 전에 한강신도시가 개발되어 많은 아파트들이 있는데요, 김포시 운양동 장기동 일대입니다. 여기 외에도 김포시 풍무동 일대 아파트에도 많은 관심이 몰리고 있는데요, 김포시 내에서도 다른 지역보다 서울에 가까운 입지를 가지고 있어서 그런 것 같습니다.
저도 자세하고 정확하게 이해한 것은 아니지만, 어제 발표된 정부 부동산종합대책을 간단히 요약해보면 아래와 같습니다.
1. 과열지역 투기수요 유입 차단 (조정대상지역, 투기과열지구, 주담대, 전세자금대출 규제 강화, 자금조달계획서)
2. 정비사업 규제 정비 (재건축, 조합원)
3. 법인을 활용한 투기수요 근절 (주택담보대출 금지, 종부세 인상, 양도소득 추가과세)
이 외에도 국토부 발표 자료를 보면 상세하게 나와 있으므로 관심 있으신 분들은 꼭 참고해서 읽어보시기 바랍니다. 본 포스팅에서는 첫번째 내용만 간략하게 다뤄보도록 하겠습니다.
(1) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정
이번 대책으로 신규 조정대상지역에 지정된 곳은 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부 지역을 제외한 전 지역입니다. 여기서 투자자들은 "일부 지역" 에 눈을 돌리게 되는데요, 그 중에 가장 큰 관심을 끌고 있는 곳이 서두에 언급한 김포, 파주, 광주 일대입니다. 실제로 어젯밤 호갱노노 어플을 보니, 김포 운양동, 장기동, 풍무동 일대 아파트들에 대한 관심이 급증했다는 것을 알 수 있겠더라고요.
보이시죠? 김포 한강신도시롯데캐슬, 풍무푸르지오, 한강신도시반도유보라, 한강메트로자이2단지, 파주 운정신도시아이파크, 풍무센트럴푸르지오, 한강센트럴자이1단지 등 전부 6.17 부동산종합대책 발표로 인해 관심이 집중된 아파트 단지들입니다.
신규 투기과열지구로 지정된 곳은, 경기도 성남시수정구, 수원, 안양, 안산단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인수지구, 용인기흥구, 화성(동탄2), 인천 연수구, 남동구, 서구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구 등 입니다. 인천과 대전 일부 지역의 경우에는 조정대상지역에 지정됨과 동시에 투기과열지구로도 지정이 되었습니다.
수도권이 아니라 지방 도시들을 살펴보면, 청주, 대전이 조정대상지역으로 지정되었기 때문에, 투자자들의 관심은 비조정대상지역인 천안으로 관심이 쏠리지 않을까 싶습니다.
조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되면 무엇이 제한될까요? 자세한 내용을 여기서 다룰 수는 없고, 국토부 자료를 대신 첨부합니다. 간단히 말하면, 대출 받을 수 있는 비율이 줄어들고, 과세 비중이 달라지며, 전매 제한이 생긴다는 것입니다.
(2) 토지거래허가구역 지정 ; 이건 서울 일부 지역에 국한된 내용이므로 패스하도록 하겠습니다.
잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 등 으로 인해 해당 지역에 투기 수요가 몰리므로, 지정된 구역에서 허가대상 면적을 초과하는 토지 계약을 체결할 경우 관할 구청장의 허가가 필요하다는 말입니다. 잠실 청담 대치 삼성동 일대가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
(3) 자금조달계획서 제출 대상 확대
지금까지는 투기과열지구, 조정대상지역 내 3억원 이상의 주택을 거래할 경우 자금조달계획서를 제출해야만 했습니다. 그러나 이제는 거래가격과 상관 없이, 투기과열지구나 조정대상지역 내에서 주택 거래를 한다면 무조건 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
또한, 이 때 증빙 자료를 제출해야하는 경우도 있었는데요, 지금까지는 투기과열지구 + 주택가액 9억원 초과 주택 거래시 자금조달계획서와 그에 따른 객관적 진위 입증 자료를 제출해야 했습니다. 그러나 이제는 금액에 상관 없이 투기과열지구 주택 거래를 신고할 경우, 자금조달계획서 작성 및 객관적인 증빙자료를 첨부해야 합니다.
이 때, 자금조달계획을 객관적으로 증빙하지 못하는 금액에 대해서는 증여로 인정되어서 해당 금액에 대한 증여세 및 각종 세금을 내야 합니다.
(4) 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화
대출에 대한 규제 또한 강화되었는데요, 무주택자들에게 적용되는 것과 1주택자에게 적용되는 것이 다릅니다.
기존에 무주택자들의 경우에는, 투기지역, 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입을 위해 주담대를 받는 다면, 1년 내에 반드시 전입해야 한다는 조건이 있었습니다. 조정대상지역의 경우에는 2년 내 전입 의무가 있었고요. 나름대로 실거주자들에게만 대출을 해주겠다는 의도로 보입니다.
이번 발표로, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 할 것 없이 전체 규제지역 내에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는다면, 주택가격에 상관 없이 6개월 이내에 전입을 해야 합니다. 가격 초과 조건이 없어졌고, 기간 또한 6개월로 단축되었으며, 해당 기준 역시 전체 규제지역으로 확대되었습니다..
1주택자들의 경우에는, 투기지역, 투기과열지구 내 주택구입을 위해 주담대를 받을 경우, 1년 내에 기존주택을 처분하고 신규주택에 전입을 해야만 했습니다. 마찬가지로 조정대상지역의 경우에는 2년의 기간이 있었고요. 이번 발표에서는 그 기간이 단축되어 무조건 6개월 안에 기존주택을 처분하고 신규주택에 전입해야 하는 의무가 부과되었습니다.
전세자금대출보증 이용도 제한이 되었는데요, 이것의 목적은 갭투자 방지라고 합니다. 현행 정책은 시가 9억원 초과 보유자의 경우 전세대출 보증이 제한되어 있습니다. 혹은 전세대출을 받은 이후에 9억원 초과 주택을 구입하는 경우, 대출금을 즉시 상환해야 합니다.
이 제한 내용이 강화되어, 이제부터는 투기지역, 투기과열지구 내 3억원을 초과하는 아파트를 신규 구입하는 경우에도 전세대출 보증 제한 대상에 추가가 됩니다. 이제부터는 전세대출을 받은 상태에서, 투기지역, 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입한다면? 내가 받은 전세 대출은 즉시 회수됩니다. 이게 정말 갭투자를 막기 위한 정책인건지 모르겠습니다..
이 외에도 국토부 홈페이지에서 제공하고 있는 6.17 부동산종합대책 파일을 보면 더 구체적인 내용을 확인하실 수 있습니다. 중요한 것은 정책 그 자체가 아니라, 그것이 시장에 미칠 영향이겠지요? 과연 정부의 의도대로 해당 정책들이 집값안정화에 영향을 미칠 수 있을지, 주목해 보도록 하겠습니다..
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